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Imunidade de ITBI na holding: o que o STF decidiu no Tema 1.348 e o que ainda falta esclarecer

Jorge Cardoso Junior · 6 de novembro de 2026 · 5 minutos de leitura

O que é a imunidade do ITBI na integralização de capital

O ITBI é o imposto municipal cobrado quando um imóvel é transmitido de uma pessoa para outra. A Constituição, porém, retira dos municípios o poder de cobrá-lo em algumas situações.

Uma dessas imunidades está no art. 156, § 2º, I, da Constituição: não incide ITBI sobre a transmissão de imóveis incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. A finalidade é incentivar a atividade econômica, facilitando a formação e a capitalização de empresas.

Na prática, funciona assim: se você vai abrir um negócio e decide usar um imóvel seu, como um barracão, um terreno ou uma área rural, como parte do capital da empresa, pode integralizar esse imóvel. Integralizar é transferir o bem para a empresa como forma de pagamento das suas quotas. E essa transferência, em regra, não paga ITBI.

A exceção da atividade imobiliária

O mesmo dispositivo traz uma ressalva: a imunidade não se aplicaria quando a atividade preponderante da empresa fosse a compra e venda, a locação ou o arrendamento de imóveis. O Código Tributário Nacional (art. 37) define a preponderância pela receita: mais de 50% da receita operacional vinda dessas atividades nos dois anos anteriores e nos dois anos seguintes à aquisição, ou nos três primeiros anos, se a empresa for nova.

Com base nessa ressalva, muitos municípios cobravam o ITBI na integralização feita por empresas imobiliárias, e muitos tribunais vinham dando razão às prefeituras. Era comum a imunidade ser reconhecida de forma provisória e o imposto ser cobrado anos depois, quando a receita da empresa mostrava predominância de aluguéis ou vendas de imóveis.

Holding: o que é e por que entrou nessa discussão

O termo vem do inglês to hold, que significa segurar, deter. A holding é uma empresa criada para deter bens ou participações em outras sociedades. Ela pode ter finalidades diferentes:

As holdings familiares costumam ser patrimoniais e servem para organizar o patrimônio, planejar a sucessão e estabelecer regras de governança entre os herdeiros. Justamente por viverem de aluguéis, muitas delas eram enquadradas pelas prefeituras como empresas de atividade preponderantemente imobiliária e acabavam pagando ITBI na integralização.

O que o STF decidiu

No julgamento do RE 1.495.108 (Tema 1.348 da repercussão geral), concluído em sessão virtual encerrada em 19 de outubro de 2026, o Supremo decidiu, por maioria, que a imunidade do ITBI na integralização de capital é incondicionada. Ou seja, vale qualquer que seja a atividade da empresa, inclusive a imobiliária.

Para o relator, ministro Edson Fachin, a ressalva da atividade preponderante se aplica apenas às transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, e não à formação do capital social. Ficaram vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino.

A tese fixada foi esta:

“A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente à atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão.”

Como foi julgada em repercussão geral, a tese deve ser aplicada por todos os tribunais do país.

O que continua valendo: o limite do capital social

A decisão não ampliou o valor protegido pela imunidade. Continua valendo o que o STF definiu em 2020, no Tema 796: a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. Se um imóvel de R$ 1 milhão entra na empresa, mas só R$ 600 mil vão para o capital social, o município pode cobrar ITBI sobre os R$ 400 mil excedentes.

A ressalva da simulação e da fraude: o ponto que ainda precisa de esclarecimento

Até a publicação deste artigo, o acórdão ainda não havia sido publicado. A parte final da tese afasta a imunidade em caso de simulação ou fraude à lei, mas não diz quais situações se enquadram nisso.

Há bons sinais para as holdings familiares: a tese diz expressamente que a imunidade é incondicionada e indiferente à atividade preponderantemente imobiliária, que era justamente o argumento usado contra as holdings que vivem de aluguéis. A ressalva parece mirar operações artificiais, como a integralização seguida da venda das quotas, que na prática funciona como uma venda do imóvel sem ITBI.

Ainda assim, é provável que alguns municípios tentem usar a ressalva para questionar holdings que apenas guardam imóveis, sem um propósito além de evitar o imposto. O acórdão deve trazer parâmetros mais claros sobre o que o STF considera simulação ou fraude nesse contexto.

Quem já pode agir e quem deve aguardar

• Empresas imobiliárias (loteadoras, incorporadoras, empresas de compra e venda ou locação) que pagaram ITBI ao receber imóveis dos sócios como capital: podem avaliar o pedido de restituição do imposto pago nos últimos cinco anos. Atenção: a decisão vale apenas para a integralização de capital. A compra de imóveis de terceiros continua pagando ITBI normalmente.
• Holdings familiares que foram cobradas: a posição delas ficou mais forte, especialmente quando a cobrança se baseou apenas na receita de aluguéis.
• Quem vai constituir uma holding agora: o ideal é estruturar a operação com propósito documentado (sucessão, governança, gestão do patrimônio) e acompanhar a publicação do acórdão antes de operações mais sensíveis.

Cada caso exige análise individual: prazos, valor de integralização, histórico de receitas da empresa e eventual modulação de efeitos no acórdão. O escritório Cardoso Jr. Advocacia atua em planejamento patrimonial e tributário em Tibagi e região.